Incorporação imobiliária exige planejamento societário e tributário

A Incorporação Imobiliária é um ramo onde o incorporador, em regra, não se confunde com o construtor, mas o contrata para que esse realize tal trabalho. Tal atividade exige algumas peculiaridades, é passível de tributação sob mais de um regime e de economias significativas, dependendo do modelo adotado. Iniciar um empreendimento sem um estudo prévio pode gerar custos desnecessários. Daí que a escolha do melhor regime pode importar em uma significativa redução de custos no orçamento da obra e aumento da rentabilidade.

O professor de Direito Tributário e sócio da MSA Advogados, Marco Aurelio Medeiros, pontuou sobre as alternativas possíveis: "A primeira etapa de um planejamento tributário está no desenho societário. Uma determinada obra pode ser realizada diretamente por uma incorporadora, ou através de uma Sociedade de Propósito Específico (SPE) formada pela própria incorporadora e seus investidores e parceiros. Pode-se ainda optar por uma Sociedade em Conta de Participação (SCP) onde a SPE ou a incorporadora apareça como sócio ostensivo, deixando os investidores como sócios ocultos. Passada esta etapa, é fundamental a escolha do regime tributário de acordo com a realidade societária da incorporadora e planejamento do empreendimento", fala o advogado tributarista.

Ele esclareceu a tributação nas duas opções societárias, "Na Sociedade em Conta de Participação (SCP) a tributação segue as mesmas regras das demais pessoas jurídicas, incluindo isenção de tributos na distribuição de lucros. É um tipo societário sem personalidade jurídica e depende que um dos seus sócios realize todos os atos jurídicos, o qual recebe a denominação de sócio ostensivo. O sócio ostensivo é quem aparece para o mercado em geral e os demais permanecem ocultos. A Sociedade de Propósito Específico (SPE) também é muito utilizada, porque de certa forma isola o empreendimento dos demais ativos e passivos dos sócios. A tributação da SPE pode ocorrer pelolucro real ou presumido, ou ainda pelo RET. Como se trata de uma pessoa jurídica independente, seu patrimônio não se confunde com o patrimônio dos seus sócios", afirmou Marco Aurelio Medeiros.

Esse é um ponto importante citado pelo professor: o Patrimônio de Afetação, cujo benefício fiscal - através do Regime Especial de Tributação (RET) - é considerado um dos mais interessantes existentes hoje na legislação tributária brasileira. Enquanto uma incorporação imobiliária tributada no lucro presumido paga em média 6,73% de tributos federais sobre o faturamento, no RET a tributação cai para 4%. Para empreendimentos do programa Minha Casa Minha Vida, a tributação fica em 1%. "Não há como negar que o RET representa uma grande vantagem econômica, e que é um grande diferencial num mercado cada vez mais acirrado, e mesmo na crise". O Regime Especial de Tributação (RET) foi consolidado em 2013, com a Lei 12.844 que fixou a alíquota de 4% sobre o valor da receita bruta auferida em decorrência da venda de unidades imobiliárias de empreendimentos optantes sujeitos ao Patrimônio de Afetação e consequentemente pelo Regime Especial de Tributação junto à Receita Federal.

Há ainda que se planejar a incidência da contribuição previdenciária. A Lei 11.546/2011 alterou a forma de recolhimento de contribuições previdenciárias pela construção civil: deixou de incidir sobre a folha, e passou a incidir sobre o faturamento. Tal fato, que deveria ser um benefício para o empresário, pode trazer um peso extra se não houver uma separação clara entre as atividades de incorporação e construção, de acordo com o especialista: "Como a atividade de incorporação está relacionada ao planejamento e ao investimento, e a de construção está relacionada à execução da obra, a primeira necessita de poucos funcionários, enquanto a segunda se mostra fortemente dependente de mão de obra. Assim, havendo confusão entre as atividades, o fisco vai buscar a tributação da contribuição previdenciária sobre o total do VGV (valor geral de vendas) do empreendimento e não sobre a folha de pagamento. Separando as atividades de construção e incorporação em empresas diferentes, não se corre tal risco, aproveitando o melhor dos mundos dos dois sistemas: tributação sobre a folha onde há menos funcionários e mais faturamento, e tributação sobre a receita onde o peso dos salários se mostra significativo".

Outra despesa deste setor é o valor pago na emissão da certidão negativa de débitos de contribuições previdenciárias da obra. Muitos pagam a CND mesmo tendo uma contabilidade completa e regular, mas não precisa ser assim. "O cálculo por estimativa e o pagamento no momento da emissão da CND somente se aplica quando o incorporador não tem contabilidade; do contrário, basta fornecer os livros diário à fiscalização, e nenhum valor é pago na emissão da certidão", finalizou Marco Aurelio Medeiros.