11/02/2014 - Atividade imobiliária - Termo de opção pelo patrimônio de afetação

A Receita Federal do Brasil (RFB), por meio da Instrução Normativa IN-RFB nº 1.435, de 30 de dezembro de 2013 (DOU de 2.1.2014), passa a dispor sobre o regime especial de pagamento unificado de tributos aplicáveis às incorporações imobiliárias, a qual revogou a IN-RFB nº 934, de 27 de abril de 2009.

Vale ressaltar que o instituto da incorporação imobiliária surgiu com os condomínios edilícios, os quais foram criados a partir da necessidade de melhor aproveitamento do terreno, em que é destacada uma fração desse terreno em função do tamanho de cada unidade imobiliária construída. A incorporação imobiliária pode ser feita na forma vertical, como nos prédios de apartamentos residenciais ou comerciais, ou na forma horizontal, como nos condomínios de casas.

Portanto, para viabilizar a alienação de cada unidade imobiliária autônoma a construir, faz-se necessário o registro da incorporação imobiliária no Cartório de Registro de Imóveis (CRI).

O Regime Especial de Tributação (RET) aplicável às incorporações imobiliárias, instituído pelo art. 1º da Lei nº 10.931, de 2004, tem caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.

A empresa incorporadora, para optar pelo RET, precisa inicialmente proceder à incorporação do empreendimento no CRI e, posteriormente, solicitar o termo de afetação do imóvel incorporado. O termo de afetação deverá constar na matrícula do imóvel objeto da incorporação, com a data da homologação da afetação, ou seja, com a data do registro da afetação na matrícula no CRI.

Após os procedimentos acima, a empresa deverá solicitar a inscrição da incorporação no Cadastro da Receita Federal, ou seja, a incorporadora deverá solicitar a inscrição no CNPJ do referido empreendimento. Até então, nada mudou com relação à IN-RFB nº 934, 2009, já devidamente revogada.

Também nada mudou em relação à forma e o modo de recolhimento. Para as incorporações vinculadas ao Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), com valor de cada unidade imobiliária vendida, até o valor comercial de R$ 100.000,00 (cem mil reais), o percentual do RET continua sendo de 1% (um por cento). O limite máximo de R$ 100 mil vigora desde o dia 28 de dezembro de 2012. Esse benefício fiscal está previsto somente até o final deste ano, ou seja, até o dia 31 de dezembro de 2014.

Para os imóveis acima de valor comercial acima de R$ 100.000,00 (cem mil reais), o percentual passou a ser de 4% (quatro por cento), a partir de 28 de dezembro de 2012, independentemente se o empreendimento seja de interesse social (PMCMV). A grande novidade da nova Instrução Normativa foi à forma de se optar pelo RET, como última fase do processo. Antes, a empresa incorporadora fazia a opção entregando no Centro de Atendimento ao Contribuinte (CAC) da RFB um formulário com os dados da empresa incorporada e da incorporação, anexando algumas certidões, formulário esse aprovado pela IN-RFB nº 934, de 2009, já revogada.

Com a edição da IN-RFB nº 1.412, de 22/11/2013, publicada no DOU de 25.11.2013, com vigência 60 dias após sua publicação, na forma disposta na IN-RFB nº 1.440, de 7.1.2014, algumas empresas passaram a ser obrigadas à transmissão e a entrega de documentos em forma digital.

Já que as empresas incorporadoras optantes pelo RET estão obrigadas a terem certificação digital, a IN-RFB nº 1.435, de 2013, passou a obrigar o interessado ou seu procurador legalmente constituído a entregar na unidade de atendimento da RFB dossiê digital de atendimento, na forma disposta no art. 4º da IN nº 1.412, antes citada.

O Ato Declaratório Executivo Coaef nº 01, de 22 de janeiro de 2014 (DOU de 23.01.2014), em seu art. 1º, inciso IV, informa que aplicam-se, obrigatoriamente, os procedimentos previstos na IN-RFB nº 1.412, de 2013, para a entrega do Termo de Opção pelo Regime Especial de Tributação, e do termo de constituição de patrimônio de afetação da incorporação, aplicáveis às incorporações imobiliárias, previsto na IN-RFB nº 1.435, de 2013.

Portanto, a regra mudou a partir da nova IN, passando a opção pelo RET a ser efetivada quando atendidos os seguintes requisitos:

a) A empresa incorporadora deverá aderir previamente ao Domicílio Tributário Eletrônico (DTE). O DTE permite que sua Caixa Postal no e-CAC também seja considerada seu Domicílio Tributário perante a RFB. A adesão deverá ser feita no Portal e-CAC;

b) A empresa optante pelo RET deve preencher o formulário Solicitação de Dossiê Digital de Atendimento (Sodea), gerando um arquivo no formado PDF e nomear esse arquivo como "sodea.pdf".

c) Preencher o formulário anexo a IN (modelo anexo), fazendo anexar, de forma digital, os seguintes documentos:

c.1) afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária nos termos dos arts. 31-A a 31-E da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 (anexar cópia da matrícula com a afetação do imóvel);

c.2) Inscrição da "incorporação afetada" no CNPJ, vinculada ao evento "109 - Inscrição de Incorporação Imobiliária - Patrimônio de Afetação";

A verificação da regularidade fiscal e cadastral junto aos órgãos fazendários, inclusive sobre a regularização junto ao Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), será feita diretamente pela autoridade administrativa.

O modo de apresentação dos arquivos digitais está disciplinado no sítio da RFB, na opção "busca no sítio" (lado direito superior), bastando colocar a palavra "dossiê", onde o contribuinte encontrará toda a metodologia a ser aplicada ao arquivamento digital da opção pelo RET, de forma interativa - Entrega de Documentos Digitais - a seguir disposta:

- Abrir um Dossiê Digital de Atendimento;
- Solicitar a Juntada de Documentos Digitais ao Dossiê de Atendimento;
- Acompanhar a Análise do Serviço Solicitado por Dossiê de Atendimento;
- Serviços e Documentação para Entrega de Documentação Digital;
- Programas para Entrega de Documentação Digital;
- Perguntas e Respostas;
- Legislação Relacionada;

De acordo com o que foi disposto no trabalho, apesar de a IN-RFB nº 1.435, de 2013 (DOU de 2.1.2014), exigir a entrega do formulário digital a partir da sua publicação, a IN-RFB nº 1.412, de 2013 (DOU de 25.11.2013), que dispõe sobre o arquivamento digital, só passou a vigorar 60 (sessenta) dias após o dia de sua publicação, ou seja, a partir, inclusive, do dia 23 de janeiro de 2014. Após essa data, a opção pelo RET na forma disposto na IN-RFB nº 934, de 2009, não será considerada. Nada impede que a empresa venha a fazer nova opção na forma da IN-RFB nº 1.435, de 2013, tendo como vigência do benefício a data da entrega do formulário digital. A simples opção de abertura do dossiê digital não caracteriza a opção pelo RET.

O Formulário a seguir, anexo a IN 1.435, de 2013, deve ser utilizado para fins de opção pelo RET. O ideal é preencher o formulário constante na tabela "Serviços e Documentação para entrega de Documentação Digital", localizado no sítio da RFB, em Entrega de Documentos Digitais, já visto anteriormente. Com isso, é possível salvar os dados digitalizados no próprio formulário.

Apesar de o § 1º do art. 3º da IN-RFB nº 1.435, de 2003, não exigir a anexação da Certidão Negativa de Débitos da RFB/PGFN, o art. 23 da mesma IN obriga as empresas optantes pelo RET a manterem Certidões (CND ou CPD-EN) atualizadas trimestralmente.

O disposto no art. 23 da IN-RFB nº 1.435, de 2013, tem como base legal o art. 60 da Lei nº 9.069, de 1995, em que diz textualmente o que se segue: "Art. 60. A concessão ou reconhecimento de qualquer incentivo ou benefício fiscal, relativos a tributos e contribuições administrados pela Secretaria da Receita Federal fica condicionada à comprovação pelo contribuinte, pessoa física ou jurídica, da quitação de tributos e contribuições federais".

Quanto ao art. 23 da IN-RFB nº 1.435, de 2013, temos a informar que a pessoa jurídica optante pelo regime especial de pagamento unificado fica obrigada a manter regular sua situação cadastral e fiscal enquanto se beneficiar dessa forma de tributação. Como a CND ou CPD-EN tem prazo de validade por 6 meses (1 semestre), a empresa deve emitir essas certidões, via internet, sempre próxima ao vencimento da certidão. Isso já é feito normalmente pela empresa, já que a maioria trabalha junto a Caixa Econômica ou Banco do Brasil, que exigem essas certidões. Ainda no que se refere ao arquivamento digital de documentos, o Ato Declaratório Executivo Coaef nº 01, de 22 de janeiro de 2014 (DOU de 23.01.2014), em seu art. 1º, inciso, além da obrigatoriedade do Termo de Opção pelo RET, previsto no inciso IV do art. 1º, aplicam-se os procedimentos previstos na IN-RFB nº 1.412, de 2013, para:

I - a entrega de formulários, comunicados, requerimentos, recursos e outros documentos previstos na IN-RFB nº 1.415, de 2013, que trata do regime aduaneiro especial de exportação e importação de bens destinados às atividades de pesquisa e de lavra das jazidas de petróleo e de gás natural (Repetro);

II - a entrega do requerimento de habilitação e dos documentos de instrução para o gozo dos benefícios fiscais referentes à realização, no Brasil, dos Jogos Olímpicos de 2016 e dos Jogos Paraolímpicos de 2016 previstos na IN-RFB nº 1.430, de 2013;

III - a entrega do requerimento do registro especial a que estão sujeitos os produtores, engarrafadores, cooperativas de produtores, estabelecimentos comerciais atacadistas e importadores de bebidas alcoólicas previsto na Instrução Normativa RFB nº 1.432, de 26 de dezembro de 2013;

A norma ainda faculta ao interessado a utilização dos procedimentos da IN-RFB nº 1.412, de 2013, para apresentação de impugnações, recursos e manifestações de inconformidade.

A RFB está providenciando um manual direcionado ao público externo, objetivando dar amplo conhecimento aos interessados.

Este trabalho tem como objetivo esclarecer algumas dúvidas suscitadas no Plantão Fiscal da Receita Federal do Brasil em Fortaleza-CE, não podendo ser utilizado como fonte para eventuais questões contrárias ao entendimento da própria Instituição.